Решение № 131/05.11.2018г. по гр.д. № 84/2018г.

 

Съдия докладчик: Славка Кабасанова

 

Производството е по реда на чл.108 ЗС.

Образувано е по предявени от ..... „.....“, ЕИК ....., със седалище и адрес на управление: гр.Ч., ул. „.....“ №, представлявана от Д.К.-председател, обективно кумулативно съединени искове срещу  „.....“ ЕООД, ЕИК ....., със седалище и адрес на управление: гр.Ч., ул.„.....“ №....., представлявано от Б.К.-управител, по които се иска да бъде прието за установено по отношение на ответника, че ищецът е собственик на магазин ..... ....., който се намира в гр.Ч., ул. „.....“ №.... и се състои от сграда за търговия с площ 142 кв.м. и сграда за търговия с площ от 46 кв.м., съгласно нотариален акт №133, том I, рег. № 626, дело №129/2011г. на нотариус Н.Б. с район на действие РС – Чепеларе, съгласно който сградата с площ от 142кв.м. е отразена като сграда за търговия с идентификатор №80371.242....., а сградата с площ от 46кв.м. е отразена като сграда за търговия с идентификатор № 80371.242....., ведно с дворното място, върху което са изградени двете сгради, съставляващо поземлен имот с идентификатор №80371.242..... по КККР на гр.Ч., одобрени със Заповед № РД 18-57/28.08.2006г. на АК, представляващо застроено и незастроено дворно място с площ от 496кв.м., както и да се осъди ответникът да предаде на ищеца владението върху двете сгради и дворното място. Ищецът основава активната си материалноправна легитимация по исковете за собственост на следните фактически твърдения, изложени в обстоятелствената част на исковата молба: Собствеността върху имотите ищецът придобил по силата на нотариален акт №133, том I, рег. № 626, дело №129/2011г. На 12.08.2016г. страните по делото сключили договор за наем относно магазин ..... ....., изменен с Анекс от 10.07.2017г. Предвид неизпълнение на поетите с договора задължения от страна на ответника, ищецът изпратил нотариална покана, получена на 02.03.2018г., с която приканил „.....“ ЕООД да погаси задълженията си, като в противен случай го уведомил, че договора за наем се прекратява без предизвестие. Счита договора за прекратен на 02.03.2018г., като след тази дата ответникът няма правно основание да държи процесния магазин и мястото, върху което е построен. Моли за уважаване на исковете. В първото по делото открито с.з. по реда на чл.143 ГПК коригира становището си относно датата на прекратяване на договора, сочейки дата 09.03.2018г.

В срока по чл.131 ГПК е депозиран писмен отговор на исковата молба от ответника, с който се оспорва собствеността на имота, предвид разминаване в индивидуализацията му по нотариален акт и в договора за наем, както и поради липсата му в баланса на ищеца. „.....“ ЕООД счита  договора за наем от 12.08.2016г. за нищожен, поради невъзможен предмет и че същият не е породил за страните по него права и задължения. Същевременно се позовава на това, че съгласно чл.24, ал.1 от договора за наем, същият е със срок на действие до 12.08.2019г. и че следва да бъде вписан в СВ, за да породи действие. Излага, че не е налице нито една от хипотезите на чл.25 от договора и същия не е прекратен, а ако се прекратява едностранно, то следва да е от дата 09.03.2018г., а не от 02.03.2018г. Моли за отхвърляне на исковете.

В с.з., ищецът, редовно призован се представлява от пълномощник адв.К., който от негово име поддържа претенцията.

Ответникът, р.пр. в с.з. се представлява от пълномощник адв.П., която от негово име оспорва предявения ревандикационен иск.

Съдът след преценка поотделно и в съвкупност на събраните по делото доказателства, доводите и становищата на страните и предвид разпоредбата на чл.12 от ГПК, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Видно от констативен нотариален акт №133, т. I, дело 129/12.12.2011 г. на нотариус Н.Б., с район на действие РС-Чепеларе ..... „.....“ гр.Ч. е собственик на ПИ с идентификатор № 80371.242....... по КК на гр.Чепеларе, одобрена през 2006 г., представляващ застроено и незастроено дворно място с площ 496 кв.м., както и на построените в него сграда за търговия с идентификатор № 80371.242...... върху 142 кв.м. и сграда за търговия с идентификатор № 80371.242..... върху 46 кв.м., с административен адрес: гр.Ч., ул.“.......“ №...... Видно от протокол от 05.08.2016 г., за отдаване под наем на магазин ..... „........“ е бил проведен търг с явно наддаване, спечелен от фирмата ответник. От представения по делото сертификат № 781/2012 г., издаден от Централен кооперативен съюз се установява, че кооперацията ищец разполага с търговски обект от търговска верига „......“ с адрес гр.Ч., ул. „......“ №.......

Видно от представените по делото скици на сгради с идентификатор № 80371.242..... и с идентификатор № 80371.242..... и от скица на ПИ с идентификатор № 80371.242....., административният адрес на недвижимите имоти, чийто собственик е ..... „.....“ е гр.Ч., ул. „......“ №....., като сградите са една до друга. Налага се изводът, че процесните сгради с административен адрес гр.Ч. ул. „......“ № ..... функционират като магазин ..... .......

На 12.08.2016 г. между ищеца и ответника е бил сключен писмен договор за наем, съгласно който въз основа на проведения търг между тях е възникнало наемно правоотношение. Писменият договор е представен по делото и от него се установява, че на „.....“ ЕООД гр.Ч. е предоставен за временно ползване от 3 г. собственият на кооперацията магазин ..... „........“ срещу месечен наем в размер на 2300 лв. без ДДС. В чл.25 (1) страните са уговорили, че наемодателят може да прекрати договора преди изтичането му, ако наемателят не плати наемна цена, в сроковете и по начините посочени в договора, а в чл.24 (4) са уговорили, че в случай на прекратяване на договора, преди изтичане на срока му, следва да е изпратено предизвестие до другата страна поне един месец преди това. ..... „.....“ гр.Ч. и „.....“ ЕООД гр.Ч. са изменили договора с представения по делото анекс от 10.07.2017 г. Съгласно анекса месечната наемна вноска е намалена от 2300 лв. без ДДС на 700 лв. без ДДС, считано от 01.07.2017 г. Посочено е, че дължимите дотогава непогасени наемни вноски следва да се изплатят на вноски от по 700 лв. месечно, както и че при закъснение от страна на наемателя при изплащане на месечна вноска, както и на погасителна вноска за стари задължения с една седмица, договорът за наем ще се счита прекратен от наемодателя без предизвестие.

Видно от представената по делото нотариална покана рег. № 340/08.02.2018 г. на нотариус Х.Д., с район на действие РС-Чепеларе, ..... „.....“ уведомява ответника, че поради липса на плащания по договора след 20.11.2017 г., ако задълженията по него не бъдат изплатени изцяло в срок от една седмица от получаване на нотариалната покана, ще счита договора за прекратен съгласно анекса от 10.07.2017 г. Нотариалната покана е връчена на Н.К., упълномощена от управителя на дружеството ответник да го представлява на 02.03.2018 г.

От показанията на разпитаните като свидетели по делото Ю.М.Д. и В.Б.К. се установява, че магазин ..... ....., собственост на ..... „.....“, функционира по предназначение, като се стопанисва от ответника. От показанията на свидетелите се установява също, че се състои от две отделни помещения: основно помещение за търговска цел и склад с отделни входове, че между помещенията  има вътрешна връзка.

Въз основа на представените по делото писмени доказателства – договор за наем от 12.08.2016 г. и анекс към него от 10.07.2017 г., съдът приема, че между страните по делото е сключен валиден договор за наем, по силата на който на „.....“ ЕООД  за срок от 3 г. за временно възмездно ползване са били предоставени два от процесните имоти, а именно сграда за търговия с идентификатор № 80371.242......, със застроена площ 142 кв.м. и сграда за търговия с идентификатор №80371.242......, със застроена площ 46 кв.м. Доколкото със сключения впоследствие анекс наемодателят и наемателят са уговорили, че договорът ще се счита прекратен без предизвестие при неплащане в срок на една месечна наемна вноска или на погасителна вноска за стари задължение възникнали до 10.07.2017 г. следва да се приеме, че страните са уговорили автоматично прекратяване на договора при неизпълнение на задължението на наемателя за заплащане на месечен наем или на задължения за наемни вноски възникнали до 10.07.2017 г. и дължими за заплащане всеки месец с вноска от 700 лв.

Съгласно чл. 238 ЗЗД договорът за наем без определен срок може да бъде прекратен от всяка от страните по него с 1-месечно предизвестие. Тази норма е диспозитивна и затова следва да се приеме, че старните по сключен срочен договор за наем могат да уговорят неговото прекратяване при предпоставки различни от изтичане на уговорения срок. Такъв е и настоящия случай. Ответникът не представи по делото доказателства за срочно изпълнение на задълженията си по договора за наем, от което следва, че той следва да се приеме за прекратен от датата на първата просрочена наемна вноска след 10.07.2017. Доколкото обаче с изпратената нотариална покана кооперацията е посочила, че ще счита договора за прекратен, ако задълженията не бъдат погасени в едноседмичен срок от получаването им, съдът приема, че договорът е прекратен  на 09.03.2018 г. Това прекратяване на договора всъщност изпълва фактическия състав на развалянето на договор по смисъла на чл.87 ЗЗД.

Договорът за наем е двустранен и консенсуален и невписването му не го прави невалиден за страните по него. Изискване за вписване в имотния регистър на договори за наем, сключени със срок над една година, се съдържа в Правилника за вписванията (чл. 4, б. „е“). Вписването на договор за наем над една година има оповестително действие спрямо третите лица и не е елемент от фактическия състав на сключването му.

Съгласно ТР 4/2014 искът за собственост по чл.108 ЗС /ревандикационният иск/ е иск на невладеещия собственик срещу владеещия несобственик.Предмет на делото по този иск е правото на собственост на ищеца. Искът съдържа в себе си две искания за правна защита, отправени до съда: искане да бъде установено, че ищецът притежава правото на собственост върху процесния имот и искане да бъде осъден ответникът да му предаде владението върху имота. За да бъде решен предявеният с иска по чл.108 ЗС гражданскоправен спор, на тези две искания следва да се даде отговор в диспозитива на съдебното решение, тъй като само диспозитивът е източникът на силата на пресъдено нещо на решението.

След 09.03.2018 г. с оглед данните за прекратяване на наемното правоотношение съдът приема, че „.....“ ЕООД държи двете сгради за търговия, функциониращи като магазин ..... „.......“ без основание. Ищецът проведе по делото пълно главно доказване по отношение на кумулативно предвидените предпоставки за уважаване на ревандивационния иск по чл. 108 ЗС по отношение на сградите: че е техен собственик, че ответникът ги държи и че това държание е без основание. По делото не се събраха доказателства за това, че ответникът държи поземления имот, в който са изградени сградите. От  показанията на свидетелите Д. и К. не се установяват такива данни, поради това съдът счита, че по отношение на ПИ с идентификатор № 80371.242.... следва да се приеме за установено по отношение на ответника, че ..... „.....“ гр.Ч. е негов собственик, но искът следва да се отхвърли в частта, в която се иска „.....“ ЕООД да бъде осъден да му  предаде владението върху него. Ползването на магазина в поземления имот не презюмира ползване и на дворното място, в което е изграден.

Що се отнася до направените от ответника възражения  по иска, следва да се отбележе, че те са изпълнени с противоречия. От една страна „.....“ ЕООД твърди, че държи имота на валидно основание – договора за наем от 2016 г., сключен за срок от 3 г., а от друга страна навежда доводи за неговата нищожност. След като ответникът твърди, че договора е нищожен поради липса на предмет и др., следва да се приеме, че той го държи без основание и следва да го върне на неговия собственик.

В пледоарията си след даване ход на делото по съществото на спора процесуалният представител на ответника за пръв път навежда като довод за отхвърляне на иска забава на кредитора ..... „.....“  да съдейства на наемателя за връщане на наетия магазин; както и обстоятелството, че ищецът също е неизправна страна по договора за наем, доколкото не е отстранил теч от покрива. Тези възражения обаче не са направени своевременно и ищецът не е могъл да вземе становище по тях, съдът счита, че не следва да ги обсъжда.

Доколкото искът по чл.108 ЗС е уважен изцяло по отношение на търговските сгради, а по претенцията за поземления имот, единствено в установителната му част, съдът счита, че следва да осъди ответника да му заплати част от направените разноски по делото – 852,50лв. На осн. чл.78 ал.3 ГПК, доколкото претенцията е отхвърлена в една част, ищецът следва да заплати на ответника  разноски в размера на 282,50лв.

Така мотивиран, съдът

 

РЕШИ:

 

ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО по предявен от ..... „.....“, ЕИК ....., със седалище и адрес на управление: гр.Ч., ул. „.....“ №...., представлявана от Д.К.-председател, иск по чл.108 ЗС срещу  „.....“ ЕООД, ЕИК ....., със седалище и адрес на управление гр.Ч., ул. „.....“ №...., представлявано от Б.К.-управител, че ищецът е собственик на магазин ..... ....., който се намира в гр.Ч., ул. „.....“ №....., представляващ сграда за търговия с площ 142 кв.м. с идентификатор №80371.242..... и сграда за търговия с площ от 46 кв.м. с идентификатор №80371.242...... по кадастралната карта на гр.Ч. одобрена през 2006 г, съгласно нотариален акт №133, том I, рег. № 626, дело 129/2011г. на нотариус Н.Б. с район на действие РС – Чепеларе, както и на дворното място, върху което са изградени двете сгради, съставляващо поземлен имот с идентификатор №80371.242...... по кадастралната карта на гр.Ч. одобрена през 2006 г, с площ от 496кв.м., при съседи №80371.242...., 80371.242....., 80371.242....., 80371.242...., и ОСЪЖДА ответника „.....“ ЕООД да предаде на ищеца владението върху двете сгради.

ОТХВЪРЛЯ като неоснователен, предявения от ..... „.....“, иск по чл.108 ЗС, в частта в която се иска ответникът „.....“ ЕООД гр.Ч. да бъде осъден да му предаде владението върху поземлен имот с идентификатор №80371.242.... по кадастралната карта на гр.Ч. одобрена през 2006 г.

ОСЪЖДА ..... „.....“ гр.Ч. да заплати на „.....“ ЕООД гр.Ч. сумата 852,50лв, разноски по делото.

ОСЪЖДА „.....“ ЕООД гр.Ч. да заплати на ..... „.....“ сумата 282,50лв, разноски по делото.

Решението подлежи на обжалване в 2-седм.срок от връчването му на страните с въззивна жалба пред СмОС.